房地产成本核算的流程是什么程序？

夏天已至，酷暑难耐，如何做好防暑降温工作成了企业的一桩心事。发钱还是发物，如何能够既起到防暑降温、保障生产的作用，又能不增加企业的税收负担呢？为了保障职工的身体健康，很多企业都发生了防暑降温支出。企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，企业所得税法规定准予在计算应纳税所得额时扣除。企业实际发生的防暑降温支出，显然是与取得收入有关的支出，支出的数额只要是合理的，税法是准予税前扣除的。而企业的防暑降温支出是作为职工福利费列支好，还是作为劳动保护支出列支好，企业是可以通过税务规划来进行选择的。发钱？税法规定企业职工福利费包括以下三项内容：1.尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。2.为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。3.按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。由此可以看出，企业发生的防暑降温支出可以发放职工防暑降温费的方式作为职工福利费列支。但企业发生的防暑降温支出作为职工福利费列支有一个限制条件，就是职工福利费支出总额不能超过工资薪金总额14％。另外企业发生的职工福利费，还应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关将责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。如果企业发生的包括职工防暑降温费在内的职工福利费支出总额超过了工资薪金总额14％，那么即使是合理的支出也是不能在税前扣除的。因此，如果企业的职工福利费支出比较多，或者企业不能对发生的职工福利费进行准确核算，为了防范税务风险，企业最好不要发放职工防暑降温费，而应采用发放防暑降温用品的方式。发物？税法规定企业发生的合理的劳动保护支出准予扣除。劳动保护支出的确认需要同时满足3个条件：一是必须是确因工作需要；二是为其雇员配备或提供；三是限于工作服、手套、安全保护用品、防暑降温品等用品。准予扣除的劳动保护支出，必须是企业已经实际发生的劳动保护支出，同时还必须是合理的劳动保护支出。由此可见，防暑降温用品属于劳动保护支出的范围，并且只要是合理的就准予税前扣除，没有限额规定，这显然对企业是最为有利的。另外，企业发放职工防暑降温费或发放防暑降温品，还涉及到代扣代缴 工资薪金所得 的个人所得税问题。 工资薪金所得 是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。个人取得的应纳税所得，包括现金、实物和有价证券。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额。个人所得税法规定，企业按照统一规定发放的补贴、津贴可以免缴个人所得税。也就是说企业按照规定标准发放的防暑降温费和防暑降温用品属于免税范畴，但超过规定标准发放的防暑降温费和防暑降温用品则要按规定计算缴纳个人所得税。哪个好？企业实际发生的防暑降温支出，从税务规划的角度看发物比发钱好，只要是合理的就可以在计算企业所得税时扣除，但超过规定标准发放的部分还需要计算扣缴个人所得税。【】 责任编辑：泥巴姐 每月随工资发放的交通补贴能否税前扣除

近日，税务总局出台了国税发[2009]81号文《》，明确了新税法下固定资产加速折旧政策。与 两税 合一前内、外资企业固定资产加速折旧政策相比，新政策发生了很大变化。 一、固定资产加速折旧条件更加明确 根据企业所得税法《实施条例》第九十八条，可以加速折旧的固定资产包括：（一）由于技术进步，产品发票更新换代较快的固定资产；（二）常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。国税发[2009]81号文进一步明确了这两个条件，同时强调可以加速折旧的固定资产必须是企业拥有并用于生产经营的主要或关键的固定资产。 可见，新政策主要是根据固定资产的技术水平、使用环境及是否属于生产经营中主要或关键的资产作为加速折旧的条件，而 两税 合一前，根据外资企业所得税法的《实施细则》，外资企业主要根据固定资产的使用环境和使用状况作为加速折旧的条件，内资企业根据国税发[2000]84号文《》，对加速折旧的固定资产除根据其技术水平、使用环境和状况，还明确若干具体行业或具体固定资产可以实行加速折旧，如对在国民经济中具有重要地位、技术进步快的电子生产企业、船舶工业企业、生产母机的机械企业、飞机制造企业、化工生产企业、医药生产企业的机器设备；证券公司电子类设备；外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。相比之下，新政策对固定资产加速折旧的政策显然更加明确。 二、明确两种特殊情况下的固定资产加速折旧政策 国税发[2009]81号文既对新购置的固定资产加速折旧作了明确，同时也明确了原采取加速折旧的固定资产提前更换时替代的固定资产、购置已使用固定资产的加速折旧政策。根据国税发[2009]81号文，企业在原有固定资产未达到《实施条例》规定的最低折旧年限前，使用功能相同或类似的新固定资产替代旧固定资产的，企业可根据旧固定资产的实际使用年限和本通知的规定，对新替代的固定资产采取缩短折旧年限或者加速折旧的方法；购置已使用过的固定资产采取缩短折旧年限方法的，其最低折旧年限不得低于《实施条例》规定的最低折旧年限减去已使用年限后剩余年限的60%。而 两税 合一前的内、外资税法对这两种情况下的固定资产加速折旧政策并无明确规定。 三、明确可以采取缩短年限的折旧方法 加速折旧方法从严格意义上说仅指双倍余额递减法或年数总和法等，不包括缩短折旧年限。但缩短固定资产折旧年限实际上同样可使固定资产在使用初期扣除较多折旧，而相应减少以后年度折旧额，其作用与双倍余额递减法或年数总和法是一样的。 两税 合一前，对外资企业并未明确具体应采取哪种折旧方法，而内资企业根据国税发[2003]113号文《》，固定资产不允许采用缩短折旧年限法。国税发[2009]81号文则明确企业可以采取缩短折旧年限方法，同时对缩短折旧年限年法作了具体的规定，即企业采取缩短折旧年限方法的，对其购置的新固定资产，最低折旧年限不得低于《实施条例》规定的折旧年限的60%；若为购置已使用过的固定资产，其最低折旧年限不得低于规定的最低折旧年限减去已使用年限后剩余年限的60%。文件同时规定，对于加速折旧的固定资产，企业既可以采取缩短折旧年限的方法，也可以采取加速折旧法，而对于加速折旧法，也既可以采取双倍余额递减法，也可以采取年数总和法。当然文件也同时要求，加速折旧方法一经确定，一般不得变更。 四、加强对加速折旧固定资产的后续管理 根据国税函[2009]255号《》，新税法实施后，对包括固定资产加速折旧在内的各类企业所得税优惠政策，均实行备案管理，而不再实行事前审批。实际上，在 两税 合一前，根据国税发[2004]80号文《关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》，外资企业固定资产加速折旧已取消审批而改为事后报送相关资料的备案管理。备案管理的具体方式分为事先备案和事后报送相关资料两种，国税发[2009]81号文对固定资产加速折旧的管理方式是事后报送相关资料，但这并不意味着对企业固定资产加速折旧放松了管理，而是强化了税务部门的事后监督。国税发[2009]81号文一方面要求企业对确需采取缩短折旧年限或者加速折旧方法的固定资产，应在取得该固定资产后一个月内向其企业所得税主管税务机关备案并报送相关资料，同时要求主管税务机关应设立相应的税收管理台账，并加强监督，实施跟踪管理，对发现不符合有关规定的，主管税务机关要及时责令企业进行纳税调整。企业对固定资产采取加速折旧，承担的纳税风险也更大：主管税务机关在企业所得税年度纳税评估时，对企业采取加速折旧的固定资产的使用环境及状况进行实地核查，对不符合加速折旧规定条件的，有权要求企业停止该项固定资产加速折旧；对于采取缩短折旧年限的固定资产，足额计提折旧后继续使用而未进行处置（包括报废等情形）超过12个月的，今后对其更新替代、改造改建后形成的功能相同或者类似的固定资产，不得再采取缩短折旧年限的方法。这就要求纳税人事先应对各类固定资产是否应采取加速折旧方法进行详细论证，以免因某项固定资产加速折旧政策应用失误，而导致以后同类或类似固定资产丧失加速折旧的优惠政策。 五、其他应注意的事项 1、除国税发[2009]81号文规定的加速折旧政策，其他有关固定资产加速折旧的政策目前仍是适用的。如根据财税[2006]88号文《》，企业在2006年1月1日以后新购进的用干研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以下的，可一次或分次计入成本费用；企业用于研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以上的，允许其采取双倍余额递减法或年数总和法实行加速折旧。再如根据国税发[2000]183号文《》，企业购置增值税防伪税控系统专用设备和通用设备发生的费用，准予在当期计算缴纳所得税前一次性列支。 2、企业会计准则及会计制度规定的折旧方法包括平均年限法、工作量法、双倍余额法和年数总和法等，同时赋予了企业对固定资产折旧方法使用的自主权，即企业可以根据与固定资产有关经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。根据国税函[2006]452号文《》，工作量法是根据实际工作量计提固定资产折旧额的一种方法，与年限平均法同属直线折旧法。因此如果企业对某项固定资产根据其经济利益的预期实现方式而采用了工作量法，由此使其折旧年限低于税法规定的最低折旧年限，并不应按加速折旧进行管理。 3、一项固定资产无论是否采取加速折旧方法，在其整个使用期间所计提的折旧总额都是相同的，而加速折旧之所以属于税收优惠政策，主要在于可使固定资产在使用初期扣除较多折旧，使企业所得税负得以递延，相当于使用一笔无息贷款，有利于减轻企业资金压力。但企业如果对固定资产加速折旧政策使用不当，可能反而会增加其税负。如企业处于税收减免优惠期间，固定资产因加速折旧而在减免期多扣除折旧额，就可能会减少企业可以享受的税收减免额并增加减免税期满后的税负；另外，由于税法规定企业纳税年度发生的亏损准予向以后年度结转的年限最高不超过五年，如果企业因固定资产加速折旧而使该资产使用初期企业发生亏损，同时以后五个年度又不能产生足够所得弥补该亏损，则采取加速折旧方法反而会增加企业税负。 责任编辑：Sylar 企业自查风险提示之吃透三项费用列支政策细节